Nội dung được Ủy ban Pháp luật nêu tại Báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", ban hành ngày 22/8.

Ủy ban Pháp luật nhận thấy Luật Nhà ở năm 2014 không quy định điều kiện, tiêu chuẩn thành viên ban quản trị nhà chung cư, trong khi Thông tư số 28/2016 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định "rất sơ lược, đơn giản". Theo đó, thành viên ban quản trị chỉ phải đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc được chủ sở hữu ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư.

Nhà chung cư, cao ốc khu vực phía Tây Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

Trong khi đó, ban quản trị là một tổ chức đại diện toàn bộ cư dân nhà chung cư, thực hiện nhiều nhiệm vụ quan trọng về sử dụng kinh phí của người dân (quỹ bảo trì), quản lý, vận hành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư. Thực tế cho thấy, do điều kiện, tiêu chuẩn thành viên ban quản trị rất đơn giản nên về cơ bản cư dân đều đủ điều kiện tham gia.

Theo Uỷ ban Pháp luật, việc này dẫn đến hệ quả một số ban quản trị vi phạm trong sử dụng kinh phí bảo trì, quản lý, vận hành nhà chung cư; chưa hiểu biết đầy đủ quy định của pháp luật về nhà ở nên dẫn đến bất đồng, tranh chấp với chủ đầu tư và cư dân tại một số chung cư.

Có trường hợp thành viên ban quản trị lạm quyền để trục lợi như tự thuê dịch vụ ngoài đơn vị quản lý vận hành, tự ý sử dụng kinh phí bảo trì, chỉ định nhà thầu bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà để lấy hoa hồng. "Có trường hợp ban quản trị kích động cư dân khiếu kiện, tập trung đông người, gây mất an ninh trật tự", báo cáo nêu.

Uỷ ban Pháp luật cũng chỉ ra luật hiện hành chưa quy định cụ thể cách thức tổ chức hội nghị nhà chung cư (trực tiếp, trực tuyến...); chế tài xử lý hành vi vi phạm của ban quản trị và các thành viên chưa đầy đủ, cụ thể và chưa hiệu quả.

Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nghiên cứu, bổ sung các quy định về chế tài xử lý trong trường hợp ban quản trị, thành viên ban quản trị vượt quyền, lạm quyền, gây thiệt hại cho cư dân.

Theo Luật Nhà ở, thành phần ban quản trị bắt buộc phải có đại diện chủ đầu tư nếu tại chung cư đó có phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Lợi dụng quy định này, một số chủ đầu tư cố tình không tham gia ban quản trị. Khi không có thành phần chủ đầu tư, kết quả bầu ban quản trị sẽ không được UBND sở tại công nhận.

Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị chỉnh lý theo hướng trường hợp chủ đầu tư không cử đại diện tham gia thì thành phần ban quản trị chỉ cần có đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư.

Đề cập đến tình trạng ban quản trị nhiều khu chung cư lạm quyền, trục lợi, lợi ích nhóm thời gian qua, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam Phạm Thanh Tùng cũng cho rằng, một phần nguyên nhân do thành viên ban quản trị thiếu hiểu biết, không có kỹ năng, trình độ. Thành viên ban quản trị bắt buộc phải có kinh nghiệm, kiến thức về kinh tế, xây dựng và ưu tiên người hiểu biết các quy định an toàn, phòng cháy chữa cháy.

Để thu hút được người có trình độ tham gia ban quản trị, ông Tùng nói quan trọng nhất phải có chế độ thù lao phù hợp, thậm chí hấp dẫn để nhiều người muốn ứng cử. "Nếu một, hai triệu đồng thì đúng là không ai muốn làm. Nhưng nếu mức thù lao đến 7-8 triệu, chắc chắn sẽ có người đáp ứng điều kiện ứng cử, nhất là khi trình độ, hiểu biết pháp luật người dân ngày càng cao như hiện nay", ông nói.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 02/2016 của Bộ Xây dựng, nhà chung cư được xây dựng từ sau năm 1994 đến nay mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập ban quản trị. Thống kê cả nước, tổng số nhà chung cư phải thành lập ban quản trị là 2.715, trong khi đó số ban quản trị được thành lập mới đạt 1.973 (73%).

Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của ban quản trị nhà chung cư phù hợp thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Sơn Hà