Cho ý kiến tại phiên làm việc ngày 16/11, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ thông tin dự án sửa đổi Luật Đất đai được Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất chưa thông qua tại kỳ họp kỳ 6 đang diễn ra và dự kiến chuyển sang phiên họp bất thường tháng 1/2024.

Dự thảo còn 14 vấn đề có hai phương án cần xin ý kiến Quốc hội. Trong đó vấn đề được chuyên gia, đại biểu Quốc hội góp ý nhiều nhất và liên tục phải chỉnh sửa qua các lần dự thảo là Nhà nước thu hồi đất (Điều 79, 126 và 128).

Với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, Ban soạn thảo thiết kế hai phương án. Một, quy định các dự án này thuộc diện Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Hai, các dự án phải gắn tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đề xuất chọn phương án một, Chính phủ cho rằng việc đấu giá quyền sử dụng đất giúp việc giao đất, cho thuê đất minh bạch, tăng thu ngân sách. Việc đấu thầu giúp lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, thực hiện dự án có tính lan tỏa, tạo động lực cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch của địa phương.

Đại biểu Nguyễn Quang Huân (Ủy viên Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường), đại biểu Phạm Văn Thịnh (Trưởng ban Dân vận Tỉnh ủy Bắc Giang) chọn phương án một vì Nhà nước cần kiểm soát địa tô chênh lệch thông qua thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu. Việc này giúp Nhà nước có nguồn lực để đền bù; đồng thời tránh tình trạng mỗi người bị thu hồi đòi một giá khiến dự án đình trệ, kéo theo bất bình đẳng trong đền bù.

Ngược lại, đại biểu Bế Minh Đức (Phó đoàn Cao Bằng) và Phạm Văn Hòa (Phó chủ tịch Hội luật gia tỉnh Đồng Tháp) cho rằng nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất và đạt được sự đồng thuận với chủ đầu tư. Phương án này cũng phù hợp với Nghị quyết 18 về tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng thu hồi đại trà làm lợi cho chủ đầu tư.

Bất động sản khu đông TP HCM, TP Thủ Đức, tháng 11/2023. Ảnh: Quỳnh Trần

Phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng (Điều 159) cũng còn nhiều ý kiến trái chiều. Ban soạn thảo thiết kế hai phương án. Một là quy định tại luật về nội dung phương pháp và giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng. Hai là quy định ngay trong luật nội dung, trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp để bảo đảm công khai, minh bạch, khả thi. Chính phủ đề xuất phương án một và đưa ra 4 phương pháp định giá đất là so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và nhiều đại biểu nghiêng về phương án hai vì quy định càng cụ thể giúp "bảo vệ cán bộ" và đảm bảo khả thi cho cơ quan thực hiện. "Nghị định không phải là luật, chỉ hướng dẫn. Cơ quan kiểm toán, thanh tra hỏi tại sao chọn phương pháp này, không chọn cái kia. Cái kia cao hơn một đồng cũng chết", ông Huệ nói tại phiên thảo luận ngày 16/11, đề nghị dự thảo nêu rõ điều kiện áp dụng, nguyên tắc lựa chọn của từng phương pháp.

Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 34), Ban soạn thảo thiết kế phương án một các đơn vị này khi lựa chọn hình thức thuê trả tiền hàng năm thì không được quyền bán, quyền thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Phương án hai cho phép bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

Chính phủ đề xuất phương án hai vì đây là hình thức để các đơn vị sự nghiệp huy động vốn hợp tác, thực hiện hoạt động kinh tế theo năng lực, tự chủ tài chính, giảm gánh nặng cho ngân sách.

Thảo luận tại hội trường, hầu hết đại biểu chọn phương án một. Chánh án TAND TP Hà Nội Nguyễn Hữu Chính và đại biểu Ma Thị Thúy (Phó đoàn Tuyên Quang) cho biết Luật Quản lý, sử dụng tài sản công không cho phép bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản công. Phương án này giúp tránh thất thoát tài sản Nhà nước, tránh được rắc rối pháp lý liên quan như tài sản bị kê biên, tịch thu.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng đề nghị chọn phương án một vì đơn vị sự nghiệp công lập nếu được thế chấp tài sản sẽ vô cùng rủi ro. Quy định này có thể dẫn đến tình trạng liên kết kinh doanh thua lỗ, ngân hàng "siết nợ cả bệnh viện, trường học". "Dù tự chủ đến mấy thì vẫn là đơn vị sự nghiệp công lập, không phải doanh nghiệp. Đất là tài sản công, nên không có thế chấp, mua bán. Việc này dứt khoát là không", ông Huệ nói.

Ngoài ba nội dung nêu trên, điều khoản đang được Ban soạn thảo thiết kế hai phương án còn có nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp (khoản 9 Điều 60); tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh, chỉ tiêu sử dụng đất cấp huyện (Điều 76).

Ngoài ra còn có mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không sử dụng vốn ngân sách nhà nước (điểm b khoản 1 Điều 128); mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội; phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; Quỹ phát triển đất; Tổ chức phát triển quỹ đất.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết qua lấy ý kiến, các đại biểu cho rằng cách thiết kế chính sách trong dự luật chưa tập trung, khó xác định xu hướng, chưa thống nhất nhiều vấn đề phức tạp. Một số chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu.

Thường trực Ủy ban Kinh tế sẽ phối hợp với các cơ quan hoàn thiện dự thảo luật để báo cáo Quốc hội tiếp tục thảo luận, cho ý kiến. Sau kỳ họp thứ 6, Ủy ban Kinh tế sẽ báo cáo một số nội dung xin ý kiến cơ quan có thẩm quyền để có định hướng tiếp tục hoàn thiện chính sách lớn, phức tạp cũng như tổng thể dự luật.

Luật Đất đai hiện hành có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Chính phủ từng trình và Quốc hội quyết định đưa dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019. Tuy nhiên sau đó, Chính phủ liên tục đề nghị lùi xem xét dự thảo luật 4 lần, trước khi được Quốc hội quyết định đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Theo chương trình, dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua ngày 29/11 - ngày cuối kỳ họp thứ 6.

Sơn Hà