Báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật mới đây chỉ ra nhiều hạn chế trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

Nhiều chủ đầu tư không bàn giao, chậm hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị; không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác, thậm chí không công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng.

Có chủ đầu tư mở nhiều tài khoản cùng lúc để nhận kinh phí bảo trì từ người mua căn hộ nhưng không ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng. Ảnh: Media Quốc hội

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo hai giai đoạn. Giai đoạn một, trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư có nhiệm vụ thu và quản lý kinh phí bảo trì. Giai đoạn hai, sau khi thành lập ban quản trị nhà chung cư (do cư dân bầu ra để vận hành chung cư), chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì cho ban này để quản lý, sử dụng theo quy định.

Tuy nhiên, thực tế trong giai đoạn thu kinh phí bảo trì, ban quản trị chưa được thành lập. Chủ đầu tư thường không mở tài khoản tiền gửi riêng để quản lý kinh phí bảo trì đã thu của người mua nhà mà thường gộp chung với tài khoản của mình. Việc này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích, tranh chấp với cư dân.

Ngoài ra, theo Uỷ ban Pháp luật, pháp luật hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trường hợp không nộp kinh phí quản lý vận hành chung cư; quy định hạng mục công việc được sử dụng nguồn kinh phí bảo trì chưa cụ thể, chưa có hướng dẫn về nộp thêm sau khi sử dụng hết nguồn kinh phí bảo trì 2% (tính trên giá trị căn hộ).

Một số ban quản trị vi phạm trong sử dụng kinh phí bảo trì, chưa hiểu biết đầy đủ quy định của pháp luật về nhà ở dẫn đến bất đồng, tranh chấp với chủ đầu tư và cư dân. "Thậm chí có trường hợp ban quản trị kích động cư dân khiếu kiện, tập trung đông người, gây mất an ninh trật tự", báo cáo nêu.

Về nguyên nhân, Đoàn giám sát đánh giá vai trò quản lý nhà nước của cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương một số nơi chưa thực hiện tốt.

Ủy ban Pháp luật đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng đưa hành vi không đóng kinh phí bảo trì của chủ sở hữu căn hộ, chủ đầu tư thành hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở, làm cơ sở để Chính phủ ban hành quy định xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành.

Trả lời VnExpress, ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật, cho rằng, quy định hiện hành về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì còn khoảng trống. Phổ biến nhất là việc thành viên ban quản trị chi sai, chi tùy tiện hoặc lợi ích nhóm để trục lợi quỹ bảo trì. "Đây là hành vi đã ghi nhận ở nhiều nơi và là nguyên nhân của nhiều vụ kiện", ông nói.

Thông thường, ban quản trị phải báo cáo, giải trình chi tiết mọi chi tiêu, sử dụng quỹ bảo trì và có ý kiến đóng góp của cư dân. Tuy nhiên, một số ban quản trị lại lạm quyền, chi tiêu quỹ không minh bạch, lợi dụng việc lựa chọn nhà thầu quản lý, vận hành tòa nhà để hưởng hoa hồng.

"Như chuyện nền gạch chưa hỏng đã thay, thang máy chưa đến hạn đã bảo trì, rồi lựa chọn nhà thầu không uy tín để ăn chia lợi nhuận. Đây đều là những chuyện có trong thực tế, song quy định pháp luật hiện nay rất khó điều chỉnh", ông Hoàn nói, cho rằng việc "đặt hàng chục tỷ đồng quỹ bảo trì vào tay cá nhân" dễ nảy sinh tiêu cực.

Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật đề xuất việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì phải có ban giám sát, độc lập với ban quản trị. Thành viên ban giám sát được quyền theo dõi biến động, số dư tài khoản quỹ bảo trì. Ban giám sát cũng có quyền tham gia lựa chọn nhà thầu, đơn vị quản lý, cung cấp dịch vụ cho chung cư, lựa chọn ngân hàng, kỳ hạn gửi đối với quỹ bảo trì.

Sơn Hà